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5月樓市膠著 房企銷售融資雙降

2019年06月11日 20:46:52      來源:衡陽房地產信息網    編輯:dinglina

        在流動性收緊、調控深化的背景下,5月樓市出現退燒跡象。受此影響,房企在經歷了3、4月的業績增長后,5月銷售增速普遍放緩。

  根據克而瑞數據,2019年5月,前百強房企整體銷售操盤業績規模近3.5萬億元,同比微增4.1%,但業績同比增速較3、4月有明顯回落。

  低迷市場環境下,企業融資壓力也在逐漸凸顯。2019年5月,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,相較于4月,融資總額大幅下降52.07%。巧合的是,2018年,房企融資規模同在5月收緊,是否預示著新一輪房企融資凜冬來臨的信號?

  前有銷售業績壓力,后有融資收緊趨勢,眾多房企推出以價換量策略,以適度降價促銷等方式試探市場,從而加快回籠資金。

  一家行業前十房企的內部人士向時代周報記者表示,目前,全公司范圍內都在開展“全民營銷”活動,員工推薦購房成功有千分之六的傭金,高于銷售人員的提成。“就在端午放假前夕,公司內部召開會議,要求非營銷人員每天帶10組訪客到各個項目上。”上述內部人士向記者表示。

  廣州本地一家中小型房企的內部人士也向時代周報記者表示,公司內部銷售壓力緊張,很多項目都面臨去化不足的情況,這也導致5月份的銷售額度有所下降,為沖刺業績,公司所有的公寓項目推出了8-9折的活動。

  房企紛紛“求生”的背后,折射的是下半年樓市走向的不確定性。

  5月銷售增速放緩

  系列促銷動作源于5月樓市銷售增速的放緩。

  據克而瑞研究的數據顯示,百強房企5月的整體銷售規模較上月環比增長8.8%。雖保持一定環比漲勢,但漲幅有所收窄,從同比來看,5月成交同比增長5.7%,較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落。1―5月,僅有7家房企銷售目標完成率超40%。

  蘇寧金融研究院投資策略研究中心副主任顧慧君向時代周報記者表示,前30強房企操盤口徑的銷售金額同比下滑幅度較大,拖累了整體的表現。“在頭部的房地產企業中,很多企業之前拿地主要集中在三四線城市,拿地到樓盤上市會有1―2年的周期,很多頭部房企今年在售的房子較大的比重還是集中在三四線城市,三四線城市房地產市場經過前幾年的高歌猛進,后繼乏力,而較高預期的一二線城市房地產調控邊際放松并未發生,導致5月的銷售增速一般。”顧慧君補充道。

  易居房地產研究院6月6日發布的《5月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示,5月份,40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降3%,同比下降9%。

  各個城市市場持續分化。具體而言,一線城市市場需求依舊堅挺,2019年5月份,4個一線城市成交面積環比增長13%,同比增長35%,目前絕對值處于2014年以來的中間位置。

  其中,北京與深圳的新房交易量增長勢頭迅猛。

  根據北京中原的成交統計數據,5月北京新建商品房總成交額356.3億元,是去年5月的1.97倍。

  而深圳房地產信息平臺披露的最新數據顯示,2019年5月,深圳全市新建商品住宅成交4605套,同比漲幅70%以上。

  但多數二三線城市市場明顯降溫,成交量均有不同程度的回落。在易居房地產研究院發布的報告中,18個二線城市成交面積環比下降5%,同比下降3%。無錫、徐州、合肥、濟南、大連成交量更是降至歷史低位。三四線城市成交面積環比下降2%,同比下降29%。

  市場下行背景下,低溫效應是否會持續? “從政策面看,房地產調控難有放松的跡象,房地產市場還是面臨一個偏緊的政策環境,加之前幾年房地產的高歌猛進,市場后繼有些乏力。下半年的成交量有一些壓力,城市間的分化也會比較明顯,三四線城市的表現會弱于一二線城市。”顧慧君向時代周報記者表示。

  融資下降五成

  樓市降溫下,房企融資也在收緊。同策研究院的最新數據顯示,5月,納入監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元,融資總額成為2019年來最低額。

  公司債和其他債權融資一直是房企融資最重要的兩個渠道,5月份,這兩個輸血通道同時 “受阻”。根據數據,5月僅發行6筆公司債,共融資95.85億元,較4月的473.13億元大幅下降79.74%。其他債權融資總額53.13億元,較4月的107.43億元大幅下跌50.54%。

  境外融資也嚴重縮水,5月份,外幣融資總額32.64億元,占比8.87%,環比上月外幣524.91億元融資金額大幅下降93.82%。而40家房企中,僅有2筆融資額度來自境外。

  從發債成本看,5月房企融資成本總體有所下滑,基本控制在6.5%以內。融資成本最高的是新城控股境外子公司新城環球完成在境外發行總額為3億美元的無抵押固定利率債券,票面利率為6.5%。

  在同策咨詢研究總監張宏偉看來,房地產金融風險仍是監管緊盯重點,銀保監也收緊了向房企融資的監管尺度。

  5月,針對金融機構違規向樓市“輸血”行為,各地銀保監局、銀保監分局開出多張罰單,進而影響房企境內境外融資的難度。

  張宏偉表示,目前融資只是階段性收緊,并非持續性動作,6月份應該還會維持這樣的狀態,但只要市場預期變得相對平穩,整個融資環境有可能還會有好轉起來。

  “今年下半年房企的融資環境更像2018年上半年,既沒有過度寬松也沒有過度收緊,處于平穩適中的狀態。”張宏偉補充道,“今年樓市調控的基調還是趨于穩定,資本市場的表現也會相對平穩。”

  深圳一家本地房企負責融資業務的工作人員向時代周報記者表示,由于交易所審批嚴格,其所在公司已經很少申請債券以及ABS,主要通過金融機構來進行土地前融,即拍地之后去融資,融資回來補齊地價款。“土地前融一般通過信托公司發行信托產品,成本銀行貸款,在11%左右,但比較容易操作。”上述人士告訴時代周報記者。

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