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拍地不再價高者得?2019已過半這些趨勢不可不知

2019年06月11日 21:06:23      來源:衡陽房地產信息網    編輯:dinglina

   

   1、 端午節過后,2019年已經要過去一半了。回顧之前幾個月,先是持續了兩三個月的小陽春行情,接著就開始降溫平淡,那么,下半年呢?

    

    6月6日,東莞發布了新的土地報價規則,“終次報價”成為新的報價規則。

     

    終次報價是指東莞市國土資源網上交易系統交易達到上限后,交易系統暫停接受新的報價,轉為通過網上最終一次性報價方式,以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式,其所報價格確定為該宗地最終報價。

     

    簡單理解,東莞的土拍不再是價高者得,而最接近所有終次報價的平均價,就是該地塊的最終成交價格。這樣做的直接結果,很可能就是限制東莞“地王”的誕生。

     

    有數據顯示,從四月到六月,東莞一共出讓了11宗土地,而且面粉的價格已經接近面包的價格。毫無疑問,這項政策的出臺,給當下東莞火熱的土拍市場潑了一盆冷水。

     

    不過從全國范圍來看,土地市場依然在繼續升溫。

    

    根據中指研究院的數據,5月全國300個城市推出土地10482萬平米,環比上漲9%;成交面積8868萬平米,環比漲了9%;出讓金4889億元,環比漲了17%,同比大漲52%;不過,整體溢價率為20%,略有下降,環比下跌4.76%,同比下跌7.35%。

     

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    顯然,東莞這次出臺新的土地拍賣規定,起到了很好的警示作用,只要土地市場出現過熱苗頭,就要出臺政策進行打壓,要讓整個行業保持在合理發展水平。

     

    同樣在房地產市場發展過程中,這種態度也依然存在。

     

    今年年初那段時間,市場行情很冷,全國不少地方放松了調控,而從上層的表態來看,“一城一策,因城施策”成為房地產調控的指導思想。所以還在年初的時候,當然們談起今年的調控趨勢,很多人還是抱有相對樂觀的心態。

     

    然而回顧最近幾個月各地出臺的調控細則,通過統計我們發現,房地產的調控措施其實是繼續趨嚴的。

     

    五月,各個地方包括部委發布的針對房地產的調控措施累計達到41次,四月,這個數字甚至高達60次,三月15次,二月21次,一月68次。2019年前五個月,房地產調控政策累計達到205次。

     

    與去年同期159次相比,上漲了近30%。

     

    別忘了,2018年被公認為是房地產史上調控政策最嚴的一年,沒想到這個記錄打破得如此之快。也許到了年底我們會發現,2019年才是史上最嚴。

     

    其實今年以來,不少地方也在某些細節方面放松了調控,也在刺激市場行情的回暖,但是,市場上出現更多的是收緊的政策,這無疑是目前房地產市場回暖的一個大bug。

     

   2、  還記得5月18日,住建部對新建商品住宅,二手住宅價格指數上漲較快的,佛山,蘇州,大連,南寧這四座城市進行了預警提示。

     

    如今一個月已過,預警的效果立竿見影,佛山,大連二手房掛牌價已經開始下降,蘇州和南寧價格雖然還在上漲,但是漲幅已經開始縮窄,比如蘇州五月漲幅為0.11%,較四月跌了2.5%,南寧漲幅0.4%,較四月低了1.15%。

     

    可以預見,六月房價的漲幅榜上,應該不會再出現這四個城市的身影。

     

    另外,從整體的房地產市場看,易居研究院在6日發布了一份報告顯示,五月,中國40個受監測的城市,新建商品住宅成交面積環比下降3%,同比下降9%。

     

    分層級來看,一線城市五月環比增長13%,同比增長35%,一線城市如此好看的數據,主要得益于深圳市場的增長。

     

    最近一段時間,受到粵港澳大灣區規劃發布的影響,以及最近房貸利率回調等利好,五月,深圳新房市場成交面積達44.19萬平方米,環比增長71%,創下了近三年的新高。

     

    然而吊詭的是,如此火熱的成交并沒有帶動價格的上漲,深圳新房價格反而跌了。根據中指院的數據,深圳五月新房價格環比下降0.35%。不得不佩服深圳對價格的控制,不管是降多少,反正數據上確實是降了,而且市場成交還沒冷下去,簡直是一舉兩得。

     

    北京就不一樣了。北京樓市自從今年三月出現了一波小陽春行情,隨后市場就逐漸開始回落。從統計結果來看,五月延續了四月成交下滑的趨勢,同時,成交價格也在小幅回落。

     

    從北京住建委公布的數據來看,5月北京二手住宅網簽量13764套,和上個月比環比下降4.7%,和去年4月份相比同比下降24%。這也是自4月以來,連續第二個月網簽量下滑。

     

    而從價格走勢來看,五月北京二手房均價比四月有所下降,根據麥田給的數據,在麥田房產成交的二手住宅均價環比下降1.1%,二手住宅掛牌價格環比上個月下降0.6%。

     

    另外,廣州和上海的二手房價格也在下降,其中,廣州二手房環比下跌最大,下跌3.94%,不過好的是跌幅正在收窄。而上海二手房價格也在下跌,環比下跌0.41%左右。

     

    所以,即便是眾星捧月的一線城市,在嚴格的政策導向下,市場也在一點點恢復平穩。

     

    我們再來看一下二線城市的情況。

     

    五月,二線城市整體來看,是大規模降溫的情況。房價下跌成為市場主流,而且成交量也在下滑,典型的“量價齊跌”市場,但是幅度比較溫和,處于高潮后的緩慢回落。不過,也有城市五月成交環比增加,比如武漢和杭州,而長沙的均價也在緩慢上升。

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    再來說一下三四線城市的情況。

     

    說到三四線城市,就不能只看表面數據,而是要根據大的環境背景,來一定程度上了解三四線城市房價的走勢。

     

    最近央行發布了P S L貸款數據,數據顯示,這項貸款業務已經連續兩個月0發放。而綜合前五個月累計情況來看,大跌了65%。需要我們注意的是,P S L貸款就是棚改貨幣化主要資金來源,這也就意味著,棚改腰斬已經不單單停留在政策層面。

     

    寫到這里,我想大家基本上也就明白,那些嚴重依賴棚改貨幣化的三四線城市房價失去了主要動力。來看兩組數據對比,據統計,2017年三四線城市年初累計新房均價同比漲幅高達23.1%,而2019年1-4月,64個三四線城市新房均價為10669元/平米,同比上漲9.7%,兩年時間從23.1%滑落至9.7%。

     

    目前來看,在棚改貨幣化腰斬之后,影響最嚴重的是山東和河南省的三四線城市,其次是新疆、貴州、湖南、吉林等。

     

    尤其值得大家警惕的是,三四線城市,對于土地財政依賴較強,2018年那些還未消化完的庫存疊加2019年又開始大面積造樓,這些城市將面對“高庫存,低需求”的尷尬局面,未來的房價形勢可想而知。

     

    3 、文章寫到這里,眼下房地產的趨勢也已經分析的差不多了。按照一般的房地產周期規律,五月應該可以被視作小陽春的結束。

     

    端午節過后,天氣越來越熱,人們外出看房的欲望也就開始下降,而且隨著前期需求的集中爆發,市場熱度也會進一步消散。

     

    所以接下來一段時間,需求減弱,供給反彈,房地產走勢還會大概率繼續下行,市場也會更加合理。直到“金九銀十”這波行情來臨之前。

     

    不過作為典型的政策市,在觀察房地產這些具體數據的同時,也一定不要忽略了調控政策這個大bug,對于購房者來說,一定要學會隨波逐流,借勢而為。(作者 | 邵曉寧)


來源 | 地產情報站(dichanqbz)


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